Autore Topic: Cedolare con sorpresa  (Letto 381 volte)

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Offline zitello

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Re:Cedolare con sorpresa
« Risposta #3 il: 11 Febbraio 2019, 08:35:34 »
Certo che l'onerosità (di cui avevo comunque dato solo un esempio non esaustivo) in sé non rende illegittimo il contratto. Il punto è che il conduttore non avrebbe avuto nessun motivo ragionevole di firmare un nuovo contratto essendo ancora in corso il precedente, se non gli si fosse stato fatto bere che serviva solo al cambio di intestatari e di regime fiscale, cioè raggiro https://www.avvocatoflash.it/blog/diritto-penale/sei-stato-vittima-di-una-truffa-ecco-come-difendersi. Facendolo telefonicamente sarà difficile provarlo, se non forse con qualche tecnologia a me ignota, però di scritto c'è almeno il tempo dimezzato per la disdetta.
Tra l'altro, il bidone telefonico è stato fatto con la collaborazione di un Architetto, che penso almeno a livello deontologico qualcosa rischi, per quanto il suo apporto sia stato assai poco determinante.
Ma davvero basta ottenere una firma dal Fesso perché un contratto sia sostituibile in qualunque momento?
Sembrerebbe di no https://www.condominioweb.com/forum/quesito/adempimenti-fra-vecchio-e-nuovo-contratto-25176/
L'importante che non ci sia un'esplicita risoluzione consensuale https://www.condominioweb.com/lipotesi-in-cui-il-locatore-receda-dal-contratto-di-locazione-adducendo-lesigenza.1650
Dal lato pratico, non cambia molto continuare con 5500 fino al settembre 2022 e poi magari contrattare 6500. Ci sarebbe modo di fare che il nuovo contratto inizi i suoi effetti dopo quella data?
« Ultima modifica: 07 Marzo 2019, 08:11:28 da zitello »

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Re:Cedolare con sorpresa
« Risposta #3 il: 11 Febbraio 2019, 08:35:34 »

 


Offline Mario Maccantelli

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Re:Cedolare con sorpresa
« Risposta #2 il: 09 Febbraio 2019, 19:01:30 »
In attesa che qualcuno più esperto di me in diritto civile intervenga, mi viene da rilevare che il nuovo contratto è stato firmato dal conduttore, se non lo avesse fatto sarebbe rimasto applicabile il precedente. Nemmeno mi sembra che il nuovo sia così eccessivamente oneroso per tentare la risuluzione: https://www.altalex.com/documents/altalexpedia/2016/04/08/risoluzione-per-eccessiva-onerosita

In sintesi, non mi pare che il locatore sia in una posizione di illegittimità tale da avere conseguenze rilevanti penalmente.
« Ultima modifica: 09 Febbraio 2019, 19:19:18 da Mario Maccantelli »
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Offline zitello

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Cedolare con sorpresa
« Risposta #1 il: 09 Febbraio 2019, 09:04:55 »
Nel 2014 è stato stipulato un contratto di locazione 4+4 da tre proprietari indivisi, in cui si conveniva di non applicare l'aggiornamento istat, e ogni rata includeva le spese condominiali di cui non era prevista variazione. In corso del primo quadriennio uno dei locatori viene a mancare, e gli altri due si accordano perché l'appartamento diventi proprietà esclusiva di uno solo. All'inizio del 2019 il locatore vuole optare per la cedolare secca, ma dice che all'Agenzia delle entrate ci siano problemi nel passaggio del contratto da tre intestatari a uno, quindi chiede di stipularne un altro 4+4 a partire da ora, cambiando solo il regime fiscale. Invece con l'occasione i toni diventano in generale più minacciosi, entra la clausola di tinteggiatura e affini che sarebbe nulla di diritto https://www.laleggepertutti.it/182286_scadenza-affitto-linquilino-e-obbligato-a-ritinteggiare, i mesi per la disdetta passano da 6 a 3 ecc. Si tira fuori che le spese di condominio devono essere aggiornate coi bilanci di ogni anno, ma almeno verbalmente il canone doveva restare immutato, però riprendendo il contratto del 2014 ufficialmente rinnovato risulta un aumento di 500 euro annui.
Sicuramente non c'è buona fede.
Una querela per tentata truffa sarebbe forse giusta per principio, ma non di grande vantaggio pratico. Chiedergli che per evitarla si impegni a far decorrere la nuova rata in un 4+4 a partire dal 2022 sarebbe estorsione, in quanto dalla tentata truffa l'inquilino non ha avuto danno?
Continuare a pagare l'importo del 2014 sarebbe inadempienza tale da far risolvere il contratto del 2019, però resterebbe valido quello del 2014 fino al 2022; dopodiché il locatore potrebbe comunque per il successivo richiedere uno sproposito, o rifiutare di continuare. Nel contratto del 2019 "il pagamento del canone o di quanto dovuto, anche per gli oneri accessori, non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo". Perciò sarebbe rischioso pure contestare prima della rata. Si può tirar fuori l'aumento arbitrario come compensazione di eventuali presunti debiti futuri?
Pensate sia meglio pagare quanto stabilito, visto che tra l'altro dopo la seconda scadenza nel 2027 forse non ci sarà più bisogno dell'affitto?
Grazie
« Ultima modifica: 09 Febbraio 2019, 09:19:01 da zitello »