Autore Topic: Acquisto all'asta e opere di urbanizzazione concordate ma NON realizzate  (Letto 134 volte)

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Offline AgenteCC

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Acquisto all'asta e opere di urbanizzazione concordate ma NON realizzate
« Risposta #1 il: 18 Settembre 2020, 16:55:48 »
Buongiorno,
mia mamma sta valutando di partecipare all'asta per un appartamento (fallimento di una cooperativa).

Nella perizia leggiamo di opere di urbanizzazione convenzionate ma NON completate.
In caso di acquisto di un appartamento all'asta, poi gli acquirenti dovranno anche farsi carico di ulteriori spese per il completamento di suddette opere?


Qualcuno sostiene di NO, in quanto subentrano le fideiussioni.

Altri invece sostengono che le fideiussioni potrebbero non bastare e in tal caso il Comune, venduti tutti gli appartamenti, potrebbe richiedere agli acquirenti di realizzare le opere di urbanizzazione concordate e non realizzate... in quanto l'acquirente subentra nei doveri...

Cosa ne pensate?

Grazie

Opere di urbanizzazione incomplete, a rischio “solidarietà”



https://blogs.dlapiper.com/regulatory-ita/2017/07/18/opere-di-urbanizzazione-incomplete-a-rischio-solidarieta/





I LIMITI ALLA SOLIDARIETÀ

Un privato ha acquistato un appartamento da uno sviluppatore che non ha ancora completato la viabilità prevista dal piano attuativo. Il Comune ha già tentato di escutere la fideiussione, ma è sorto un contenzioso con la banca. Il Comune vuole chiedere al privato di ottemperare all’obbligo

Le obbligazioni in questione vincolano anche gli aventi causa di chi si è originariamente impegnato nei confronti del Comune. Ma, secondo quanto chiarito da un filone giurisprudenziale, chi ha acquistato un appartamento dal costruttore è escluso dalla cerchia degli obbligati


Sembra però che la giurisprudenza NON sia uniforme sull'argomento...

Gli obblighi assunti dallo sviluppatore hanno però una natura che si estende ben oltre la sua sfera soggettiva.

La giurisprudenza amministrativa ha infatti affermato che l’obbligazione di provvedere a realizzare le opere di urbanizzazione deve qualificarsi come propter rem ( o “ambulatoria”), nel senso che essa va adempiuta non solo dall’operatore che ha stipulato la convenzione, ma anche da coloro che richiedano il titolo edilizio, da coloro che realizzino opere edilizie e dai loro aventi causa ( - nel linguaggio giuridico, chi acquisisce un diritto che prima spettava ad altri; si contrappone a dante causa - Lombardia-Brescia, sentenza 1157/2013; Tar Sicilia Catania, 3011/2004).
Gli obblighi urbanizzativi peraltro gravano solidalmente su tutti i proprietari dei lotti inclusi nel piano attuativo, indipendentemente dalla circostanza che sul singolo lotto sia o meno prevista la realizzazione delle opere pubbliche; tutti i proprietari delle aree incluse nel piano attuativo sono dunque obbligati in solido all’adempimento, ai sensi dell’articolo 1294 del Codice civile.

Sulla base di questi principi, con particolare riferimento ai casi in cui la società di sviluppo stia affrontando situazioni di crisi d’impresa, la natura delle obbligazioni in questione potrebbe dunque risultare rischiosa per gli acquirenti di singoli immobili o singole unità immobiliari incluse nel perimetro del piano attuativo, che potrebbero dover rispondere di obbligazioni inadempiute da parte dell’originario sviluppatore.



I limiti Ma la giurisprudenza ha introdotto importanti esclusioni e limitazioni.

Un primo orientamento giurisprudenziale, pur non unanimemente condiviso, ha difatti precisato che sono esclusi dall’area dei responsabili «i soggetti successivi acquirenti da chi ha realizzato la costruzione sulla base della concessione, con la conseguenza che qualora quest’ultimo abbia anche realizzato le opere di urbanizzazione può rivalersi con i successivi acquirenti della spesa sostenuta solo in virtù di espressa pattuizione negoziale, nella quale non viene più in rilievo il carattere “reale” dell’obbligazione». (Cassazione civile, sentenze 16999/2015 e 11196/2007), dovendosi dunque escludere dalla cerchia degli obbligati «coloro che abbiano in seguito acquistato le abitazioni» (Tar Sardegna, sezione Cagliari 13/2017). Un secondo orientamento ha poi chiarito che, anche per agli originari sviluppatori, se la prestazione è divisibile, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale sulla solidarietà passiva (Sezioni unite, sentenza 9 aprile 2008 n. 9148) e dunque ogni proprietario è obbligato solamente per la quota di sua spettanza (Tar Campania, Salerno, 1952/2013). La giurisprudenza ha così introdotto giusti contemperamenti alla natura propter rem delle obbligazioni urbanizzative.
« Ultima modifica: 18 Settembre 2020, 18:10:15 da AgenteCC »

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Acquisto all'asta e opere di urbanizzazione concordate ma NON realizzate
« Risposta #1 il: 18 Settembre 2020, 16:55:48 »